《“炒楼花”合法吗？》

【基本案情】

2006年8月，林某与黄某签定房屋买卖合同，就林某所有的一套住宅卖给黄某，该套房林某与房开公司已签定预售合同，但未办理变更登记。林、黄合同约定价格为120万元（其中首付款为70万，50万银行按揭贷款）；合同约定，林某应在产权证办妥后积极协助黄某办理过户手续；合同对其他事项也做了相应约定。

合同签定后黄某依约支付了约定首付款（包括定金），并代林某按期向银行交纳按揭本息，后于2007年9月，房开交付套房后直接由黄某装修入住。后因林某未及时与房开办理变更登记，致黄某无法与林某办理过户登记，经多次催促仍不协助，且因房价日益迅猛攀升，林某反而主张解除合同，并认为原合同因该套房至今未办理权证属于无效合同，林某甚至多次干扰黄某的居住生活，双方因此曾多次发生口角纠纷。

无奈，黄某于2008年3月委托律师起诉林某，主要请求：

一、判决被告即刻与房开办理变更登记并协助原告办理双方的过户手续；

二、判决被告立即停止干扰原告的居住、生活等侵权行为。

【法庭激辩】

被告辩称：一、涉岸房屋因未办理权证，根据《房地产法》第37条规定，不得转让，因此，双方的合同属于无效合同，原告的请求不合法、不合理；二、原告应及时退出房屋并将房屋退还给原告。

林律师发表精彩代理词如下：

一、《房地产法》第37条规定的“不得转让”，并不意味法律禁止物权的变动。即使合同目的违法，也不能因此否定合同的原因行为本身的效力。本案处理的是合同的债权债务法律问题，因此，被告是否应当承担债法上的责任，应当根据双方的意思自治，严格依照“契约严守”的基本民事原则审查处理。

二、《物权法》第31条规定：“依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。可见，物权法规定的是“不发生物权效力”，而非“不得转让”。物权法是新法更是体现、代表法治理念的进步，应当依据其规定执行。

三、《房地产法》是行政法，其规范主要是行政管理，以行政法的规范，来否定民事合同行为效力显然是不恰当的也是错误的。因此，本案应当依据物权法和合同法的规定，依法处理。

四、被告认为：未登记且自己无权处分而主张合同无效。这种观点是非常谎缪错误的，我们认为：在无权处分的场合，法律仅仅赋予权利人事后有追认的权利，而并非赋予其具有毁约的权利。如果任由被告滥用不法权利，显然违背的是民事的诚信基本原则，破坏的是社会的整体交易公共安全。被告的这种不合法、不诚信的行为，不仅不能支持，相反，应当受到法律的谴责和制裁。

【判决与结果】

法院最后完全采纳林律师的代理意见，判决支持我方原告的全部请求。一审生效后，原告凭判决书等及时将该套房过户到了自己名下，被告再也不敢无理取闹。

【结案启示】

一、司法是最后一道救济途径，但确实是最好的一个救济办法。

二、与其没完没了的争吵费神费劲，倒不如请律师一定乾坤。

                                                                                                       2008年10月于西湖