前期物业乱收车位使用费，是非法的！
原 创：林维清
“生财有道，不义不取”。
根据《物权法》第81条、《物业管理条例》第21条的规定：“前期物业，是指在业主大会选聘物业公司之前，建设单位依法选聘的物业公司”。另根据《谁是小区停车位的主人？》一文分析：前期物业对停车位，不具有所有权、使用权、处分权、收益权。
《国务院物业管理条例》第2条、《浙江省物业管理条例》第3条等规定：“物业管理，是指物业公司对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动”。
可见，前期物业的服务内容有三大板块，概而言之就是：“对小区共有部分的维护、卫生、秩序”。因此，前期物业对停车位等共有部分，只有维护、卫生、秩序三义务，并没有对车位进行租用、收取费用的权利。
《物权法》第70条、第76条的规定：“车位等共同部分的共有权等其他重大事项，由业主两个过半数以上共同决定”。可见，停车位的规划、使用、收益、分配等事项，必须由业主依法共同决定，其他任何单位或个人，无权擅自处分行使。不过这里有一个例外情形：就是属于开发商或业主个人所有的车位，开发商或该业主委托前期物业进行出租的，则前期物业居于民事委托关系，具有代为出租并代为收取租金的权利义务。但是，应当向业主公示其接受委托的书面依据。除此之外，物业无权处分车位，也无权收取车位使用费等不合理费用。
综上，地面机动车车位、地下人防工程等共有部位的维护、卫生、秩序等“三服务”，属于法律规定的物业服务内容，是物业必须履行的法定“三义务”。所以，前期物业擅自收取“车位使用费”或类似费用，是非法的。
需要特别指出的是：根据最高法院对物权法第74条的理解（见物权法理解与适用第240页），地下车位属于独立使用对象，不属于小区共用的公共设施。因此，可视为个人专有部位。所以，对地下个人车位的业主，如果物业合同约定的物业费，并不包括地下个人车位的物业服务费的话，物业是可以依照规定另行收取一定的“地下车位物业服务费”的。
虽然国家法律法规及《杭州市物业管理服务收费管理办法》等并未对此作出明确的规定。但是，可以借鉴广东省物价局的规定：“地下车位管理服务费，应低于住宅的物业管理服务费标准”。作者以为：广东省的这个做法，符合法律法规的精神，符合市场公平有偿的原则。 因此，一个地下标准车位，一般可收取20元/月的车位管理服务费。
可见，对地下车位，收取超过住宅物业费标准或者巧立名目收取其他费用的，显然是不合理的，也是非法的。
《审理物业服务司法解释》第5条的规定：“前期物业违反合同或法律、法规、规章的规定，擅自扩大收费、提高收费、重复收费的，业主请求退还已收费用的，法院应予支持”。可见，如果物业存在以上情形的，业主可以通过民事诉讼的方式救济。当然，也可向主管部门、物价部门等检举、投诉。
如果物业以威胁、要挟、恫吓等手段，擅自收取不合理停车费，且累计达3000元以上或者二年内强行收取三次以上的，则可能涉嫌敲诈勒索罪，业主则可向公安机关等控告。
“讲求正直，莫入浮华”。望有关物业依法诚信经营，把事业做好做久。
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敬请关注下一篇《物业乱收车位使用费，涉嫌敲诈勒索罪！》
