住宅小区选聘物业公司时应注意的几个重要法律问题
作者：林维清 北京华泰（杭州）律师事务所
【摘要】本文是作者因在实践当中遇到的现实问题和纠纷，结合法律、法规及司法解释的规定和个人的理解，就住宅小区关于物业公司的选、解聘问题，给业委会、业主和社区三主体，提出一些建议和对策。
【关键词】住宅小区 选聘物业 法律问题
一、业主委员会在小区选聘物业公司时应注意的重要问题
1.1 关于选聘物业公司的程序问题
（1）应召开业主大会由大会决定是否选聘（议事规则规定可以书面征求意见的除外）；
（2）应以“两个过半数”业主决定是否选聘；
（3）物业合同条款，应当经业主大会“两个过半数”审查通过；
（4）应于大会召开前15日通知全体业主，并同时将有关物业公司的简介和物业合同等材料向全体业主公告 ；
（5）业主因故不能参加业主大会的，可以书面委托他人参加。可见，电话、口头等方式是不可以的。
（6）应同时通知社区居委会等单位。
（7）为小区的长期和谐稳定起见，应当通过“三公”的民主形式选聘。本着“民主法治”的原则进行，以避免可能发生不必要的麻烦。
（注：第（3）、（4）项，大会议事规则，有特别规定的，依其规定。）
1.2 关于物业服务合同的问题
（1）程序上，应将《物业合同》交由业主大会，以“两个过半数”审查通过；
（2）合同至少具备法定的必要条款；
（3）尤其值得注意的是：合同应当明确物业公司有关业主人身、财产安全防范方面的义务、责任和其他有关重大条款，务必具体并可操作性。
（4）合同应当明确有关小区公共部分经营性收入的归属、签约权，及与物业公司的收入分配比例等重要问题。
二、业主在小区选聘物业公司时应注意的重要问题
2.1 业主在参与大会决定选聘物业公司时，应当注意的问题。
（1）为自己的居住利益，应积极亲自参加大会，了解小区事务，充分行使表决权利。不能亲自参加的应当书面委托代理人；
（2）物业公司是自己的大管家，关系小区的和谐和业主自身利益，应积极慎重行使自己的表决选择权利；
（3）小区事务有别于自己的个人事务，理应理解业委会的工作，理应尊重“少数服从多数”的原则。
（4）选聘物业公司的决定，由小区业主及面积的“两个过半数”通过即为有效。
（5）业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力，应当遵守执行。
2.2 业主在认为业主大会或业主委员会的决定，侵害了自己的权益时，应如何以合法合理的途径维权的问题
（1）可以请求街道以上政府机关或部门，责令限期改正或者撤销业主大会或业委会的相关决定，并要求通告全体业主；
（2）也可以在一年内向法院起诉，要求撤销该有关决定；
（3）也可以向有关调解部门或信访部门或房管部门，反应或请求给予帮助解决。
（注：无论以何种维权方式进行，都应当注意合法合理有节地操作，否则容易引起其他业主的反感甚至让自己陷于可能承担法律责任的尴尬之中。）
三、社区在所辖小区选聘物业公司时应注意的重要问题
3.1 事前、事中应注意的问题
（1）充分了解掌握各小区的基本情况，掌握各小区的主要特点、工作和动向；
（2）日常加强有关公德、法治方面的确实、有效的宣传教育；
（3）在个小区进行重大工作时，应积极有效协助指导跟进。尤其在得到邀请时，应派得力的人员参与相关的工作，以利于掌握一线真实准确的信息，并给予有效的针对性的指导帮助，以防范、避免纠纷的可能发生。
3.2 事后应注意的问题
（1）矛盾和问题的发生，都是社会发展当中可能存在的正常现象。积极勇敢地面对矛盾，有效的协调、化解矛盾；
（2）任何矛盾都离不开“民理和法理”，应及时邀请律师与社区人员积极、有效、合作地予以解决；
（3）以法律和民理为准绳，以中庸为原则。倾听各方意见，让各方充分发泄意见，先给予疏导，后提供中肯的意见和建议，最后给予可操作性的解决方案。
附：本文主要参考依据
一、《物权法》（全国人大 ，2007.10.1）第70-83条；
二、《国务院物业管理条例》（国务院 ，2007.10.1） 第11-15、19条；
三、《浙江省物业管理条例》（浙江省人大常委会，2009.11.27）第29、30条；
四、《业主大会和业主委员会指导规则》（住房和城乡建设部，建房【2009】274号，2010年1月1日实施）第26、38条。
五、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号 ，自2009年10月1日起施行）第9、12条；
六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号 ，自2009年10月1日起施行）第6、8-10条。
